Con l’ordinanza del 5 marzo 2021, n. 6191 la seconda sezione della Corte di Cassazione ha stabilito che “la sanzione della nullità prevista dall’art. 40 della I. n. 47 del 1985 per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cui all’art. 40, comma 2, della medesima legge, in caso di immobili edificati anteriormente all’1 settembre 1967, o il rilascio della concessione in sanatoria possono intervenire successivamente al contratto preliminare. Ne consegue che, in queste ipotesi, rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita, ovvero si può far luogo alla pronunzia di sentenza ex art. 2932 c.c”.
Si tratta di una pronuncia in linea con l’orientamento ormai consolidato.
Sul punto, si richiama anche quanto affermato dalle Sezioni unite: “La nullità comminata dall’art. 46 del D.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della I. n. 47 del 1985 va ricondotta nell’ambito del comma 3 dell’art. 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile. Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato” (Cass. civ. Sez. Unite, 22 marzo 2019, n. 8230).
Per approfondimenti sul tema si segnalano anche le seguenti pronunce:
- Cass. civ. Sez. II, Ordinanza 7 marzo 2019, n. 6685
- Cass. civ. Sez. II, Sentenza 14 maggio 2018, n. 11659
- Cass. civ. Sez. III, Ordinanza 21 settembre 2017, n. 21942
- Cass. civ. Sez. II, Sentenza 9 maggio 5/2016, n. 9318
- Cass. civ. Sez. III, Sentenza 19 dicembre 2013, n. 28456
- Cass. civ. Sez. II, Sentenza 17 dicembre 2013, n. 28194
- Cass. civ. Sez. II, Sentenza 17 ottobre 2013, n. 23591
